9月7日，万科郁亮喊话“楼市已经筑底，将缓慢温和恢复。”注意，这是郁亮今年第三次重申该观点。第一次是6月28日，在万科年年度股东大会上。
和前两次不同的是，这一次郁亮显得有点着急，因为除“市场筑底”之外，他还直接亮明了另外一个观点，“10万亿的房地产市场，不可能说没就没”。字里行间都流露出对行业的持续“看好”，对业内同仁的安慰与共勉。说得直白点，郁亮这是在给行业疯狂“打鸡血”，强行注入信心。
事实上，这段时间以来，打响楼市“信心保卫战”的又岂止万科郁亮一人。龙湖吴亚军、旭辉林中、碧桂园莫斌、金科老板、新世界郑志刚等一众地产大佬，都陆续乐观表态了。尤其是香港“四大家族”之一的新世界郑志刚，明确表示，12个月内将在上海、广州、杭州和深圳等城市投资亿拿地。
对于房地产，我们的观点一直没变：年商品房销售额18万亿就是其天花板，未来随着人口、老龄化、城镇化、住房居民面积、购房需求、房屋总量等指标迎来拐点，房地产销售额逐年萎缩是板上钉钉的事实。房地产确实仍然是10万亿级别的市场，但18万亿降到15万亿，再降到10万亿，甚至是5万亿，这才是最痛苦的。这意味着未来将有一大半的地产开发企业会被淘汰出局，同时房企也要习惯过利润率下滑、业绩大幅萎缩、融资不畅的“苦日子”。
不过，这些都不重要，因为对于当下的房地产来说，最关键的是要挽回信心。挽回谁的信心？首先我们要搞懂一个基本事实。房地产难复苏，根本原因是什么？一句话：老百姓对买房不感兴趣了，无论是刚需自住型购房，还是投资型购房，都哑火了。
央行数据显示，年二季度，全国居民购房杠杆率下降至21.2%，已创下年三季度以来的历史最低值。这意味着，大家都不敢贷款买房了。
楼市“哑火”的原因也很简单：一是收入不稳定，受疫情和经济下行双重影响，很多人甚至失业了，断了经济来源，基本的生活都无法保障，谈何买房？这可不是我们信口胡说，有数据支撑：国家统计局数据显示，7月份全国城镇调查失业率为5.4%，其中16－24岁青年人失业率升至19.9％。
二是，受融资政策收紧和销售额大幅下滑影响，超过6成的开发商都半死不活，直接导致新房大量停工，延期交付成常态，烂尾更是不足为奇。中国人70%的家庭财富都绑定在房子上，大范围的烂尾和延期交付，直接导致很多家庭财富缩水，也让未来收益预期产生极大的不确定性。而这些“负面信息”，又都在直接冲击购房者的信心。毫不夸张说，当前时期，大家对于楼市的安全感几乎丧失殆尽了。
三是，市场预期彻底扭转了，房价也近乎全面下跌，尤其是一线城市房价“只涨不跌”的神话彻底打破了。国家统计局数据显示，7月份70个大中城市中，新房、二手房价格同比下跌的城市仍然过半。中指研究院数据显示，8月份百城二手房价格同比下跌0.32%。米宅监测数据显示，四大一线城市中，8月份上海二手房价格同比下跌21.28%，深圳同比下跌19.53%，广州同比下跌13.77%。
房地产下行明显。事实上，过去这一年多，全国几乎所有的城市日子都跟着不好过，因为房地产关联着地方的财政收入，关系着上下游数十个行业，更关系着数以千万计普通人的生计问题。受房地产降温，土地出让金大幅下滑影响，实际上今年已经很多城市财政“入不敷出”了。河南郸城、广东惠州博罗县、四川阆中、贵州大方县、广东阳江等地，均释放了“财政困难”的信号。
综上，楼市难以复苏，本质上还是新房交付、购房成本居高不下、住房质量不堪，倒逼买房人放弃了购房。所以若想真正提高买房人的信心，必须从根本上解决问题。
动真格！三大变化正在发生，楼市“信心保卫战”已经打响了
第一，整顿烂尾楼。
前面我们已经说得很清楚了，烂尾楼、停工楼、期房延期交付，这是当下最影响购房者信心的几个最要命的负面问题。不把这些问题彻底解决，出台再多的利好政策都没用——相较于仨瓜俩枣的优惠，买房人更
